Condontel và officetel hạ nhiệt

14:03 16/10/2017

DiaOcOnline.vn - Theo ghi nhận của các công ty nghiên cứu thị trường dù nguồn cung tăng nhưng nguồn cầu đối với phân khúc condotel và officetel đã giảm trong quý 3.

 

 




Condotel và officel vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro

Công ty Savills đánh giá: Căn hộ dịch vụ có tổng nguồn cung tăng 5% theo quý và 9% theo năm đạt 4.900 căn, nhưng công suất cho thuê trung bình giảm 1 điểm phần trăm theo quý. Đến cuối năm có thêm 200 căn hộ dịch vụ gia nhập thị trường. Và từ giờ đến năm 2019 con số này tăng thêm 1.500 căn từ 11 dự án.

Theo nhận định của Công ty CP DKRA Việt Nam: Ở Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng: Có khoảng 382 căn được giới thiệu ra thị trường, giảm 18% so với quý trước. Phân khúc này ghi nhận sự chuyển dịch vị trí của nguồn cung khi Bà Rịa Vũng Tàu có sự trở lại ấn tượng, chiếm 30% nguồn cung toàn thị trường. Tiếp theo là Khánh Hòa, Kiên Giang, Quảng Nam…. Sự xuất hiện của nhiều địa danh mới như Bình Định tham gia vào phân khúc nghỉ dưỡng chứng tỏ các chủ đầu tư đã bắt đầu quan tâm đến những thị trường mới mẻ thay vì những địa danh đã quen thuộc như Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang….

Ghi nhận nguồn cung tăng mạnh với phân khúc Condotel khoảng 4,096 căn condotel (bao gồm các dự án mới và giai đoạn tiếp theo của dự án cũ), tăng 2.2 lần so với quý trước (1,844 căn)

Nhưng đi liền với tỷ lệ nguồn cung dồi dào  nhìn chung sức mua của cả phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và condotel đều khá thấp. Thị trường đã có sự phân hóa những chủ đầu tư lớn, uy tín như Vingroup, Sun group, CEO, BIM… đều có tỷ lệ tiêu thụ tốt hơn mặt bằng chung toàn thị trường. Ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc công ty  DKRA Việt Nam cho rằng : “Sau 2 năm sôi động với cung và cầu mạnh (2015 – 2016) thì BĐS Nghỉ dưỡng (biệt thự và condotel) từ giữa 2017 có dấu hiệu giảm nhiệt do nguồn cung dồi dào, dẫn đến sự cạnh tranh mạnh mẽ. Một lý do quan trọng khác là thị trường nghỉ dưỡng hiện nay đang cần sự kiểm chứng thực tế từ các chương trình cam kết lợi nhuận mà đa số các dự án áp dụng. Có một số dự án xuất hiện những trục trặc trong việc thực hiện cam kết cũng như vấn đề về pháp lý nên khách hàng bắt đầu có sự nghi ngại sau thời gian đầu hào hứng”. Cùng với nhận định của Công ty TNHH Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL) cho rằng, các nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với những nhược điểm khi mua loại hình này. Bởi lẽ, khung pháp lý cho các bất động sản “lai” vẫn chưa ổn định và còn nhiều lỗ hổng, có thể tạo nên rủi ro cho nhà đầu tư. Đơn cử như officetel, loại hình bất động sản này sẽ cùng tồn tại chung với hạng mục căn hộ và có thể dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý dự án. Chưa kể, các chủ đầu tư thường tận dụng khung pháp lý chưa ổn định để chuyển hạng mục thương mại trong dự án thành hạng mục officetel để thu hồi vốn nhanh. Trong trường hợp này, chủ đầu tư và nhà đầu tư đạt được lợi ích tối đa nhưng lợi ích của cư dân và khách thuê thì giảm bớt tương ứng với tiện nghi và tiện ích bị cắt giảm.

Do đó, rất cần một khung pháp lý hoàn chỉnh cho loại hình này. Điều này nhằm điều tiết thị trường một cách hợp lý nhất đảm bảo các chủ đầu tư hoài hòa lợi ích và cân bằng nhu cầu của cả người mua lẫn cư dân của dự án.
 

Sau 2 năm sôi động với cung và cầu mạnh (2015 – 2016) thì BĐS Nghỉ dưỡng (biệt thự và condotel) từ giữa 2017 có dấu hiệu giảm nhiệt do nguồn cung dồi dào, dẫn đến sự cạnh tranh mạnh mẽ.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Horea vẫn cứ nhìn thấy lỗ hổng pháp lý của thị trường này và kiến nghị: Hiện nay, theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, tiêu chuẩn thiết kế thì chưa có quy định cụ thể các tiêu chuẩn về quy hoạch, thiết kế công trình tòa nhà, căn hộ condotel, officetel, đặc biệt là trong thời gian qua chưa tính chỉ tiêu dân số đối với các công trình này khi chấp thuận dự án đầu tư, nên khi đưa dự án vào hoạt động đã tạo thêm áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, nhất là góp phần làm tăng thêm tình trạng ùn tắc giao thông.

Thị trường căn hộ - giá nhà trung bình dẫn dắt thị trường

Tổng lượng nguồn cung phân khúc căn hộ trong Quý 3/2017 khoảng 7,738 căn, giảm 17% so với Quý 2/2017. Tuy nhiên, thị trường này ghi nhận tín hiệu vô cùng tích cực khi tỷ lệ hấp thụ trung bình lên tới 79% (tăng 9% so với quý trước). Đáng chú ý, phân khúc căn hộ bình dân đạt tỷ lệ tiêu thụ lên tới 92 %, một con số khá ấn tượng. Điều này chứng tỏ, các sản phẩm giá rẻ, vừa túi tiền với đại đa số khách hàng luôn đón nhận sự quan tâm lớn từ cả người mua ở và cả giới đầu tư.

Phân khúc trung trung cấp vượt lên dẫn đầu nguồn cung với 3,898 căn (chiếm khoảng gần 50% tổng nguồn cung các phân khúc) và lượng tiêu thụ với 2,843 căn (chiếm khoảng hơn 45% tổng lượng tiêu thụ các phân khúc).

Quý 3/2017 ghi nhận sự trở lại đầy ấn tượng của khu Đông khi khu vực này chiếm lĩnh cả nguồn cung và lượng tiêu thụ. Theo đó, khu Đông đón khoảng 3,055 căn, tăng 72% so với quý trước và chiếm khoảng 39% dẫn đầu trong tổng số nguồn cung mới tại thị trường TP.HCM, và đây cũng là con số tiêu thụ của khu Đông trong tổng lượng tiêu thụ mới. Điều này cho thấy cả người mua để ở và những nhà đầu tư vẫn đang tiếp tục kỳ vọng rất lớn về sự tăng trưởng ở khu vực này.


Thị trường đất nền phân lô tăng nhẹ

Nguồn cung thị trường này khá dồi dào tập trung chủ yếu ở những quận vùng ven như Bình Chánh, Quận 9, Nhà Bè… Giao dịch đất nền dự án diễn ra khá sôi nổi. Giá đất nền các quận/huyện vùng ven như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ,… tăng không đáng kể, cục bộ có những khu vực giá bán có dấu hiệu giảm do giá bị đẩy lên cao trong đợt sốt đất ở quý trước. Những khu vực có hạ tầng giao thông kết nối tốt như Quận 2, Quận 9 giá đất tăng trung bình 3% – 5% so với quý trước. Thị trường đất nền phân lô ở những khu vực giáp ranh với TP. HCM như huyện Bến Lức, Cần Giuộc tỉnh Long An; huyện Long Thành, Nhơn Trạch tỉnh Đồng Nai tiếp tục sôi động và nhận được nhiều sự chú ý của khách đầu tư, Công ty DKRA Việt Nam nhận định.

Biệt thự và nhà liên kế giao dịch tăng mạnh trong quý 3. Không bị ảnh hưởng bởi tháng “cô hồn” theo báo cáo của Savills lượng giao dịch tăng 34% so với cùng kỳ và quận 9 chiếm 43% thị phần, riêng Củ Chi có  giá tốt lần đầu tiên dẫn đầu về lượng giao dịch.

Dự báo quý 4

Ông Phạm Văn Lâm – TGĐ DKRA Việt Nam dự báo thị trường quý 4/2017  sẽ tiếp tục duy trì khả quan, sức mua tiếp tục được duy trì tích cực, đặc biệt là những dự án có sự chuẩn bị tốt được khách hàng đón nhận. Do vậy nguồn cung căn hộ trong Quý 4 sẽ tiếp tục tăng và có thể không dưới 10,000 căn. Dự báo nguồn cung căn hộ bình dân và trung cấp tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường. Lượng tiêu thụ trong Quý 4/2017 cũng được đánh giá khả quan. Khu vực phía Đông với một số dự án đã khởi động sẽ tiếp tục là mục tiêu của khách mua.

Thị trường nhà phố/biệt thự vẫn luôn được người mua săn đón và có tính ổn định cao, qua đó lượng tiêu thụ cũng sẽ vẫn tích cực nếu như các chương trình chính sách bán hàng đáp ứng đúng nhu cầu của khách mua. Dự báo nguồn cung sẽ tăng mạnh trong Quý 4 giao động có thể lên đến mức 1,000 căn và đạt mức cao nhất các quý trong năm 2017 do có một lượng lớn dự án có quy mô lớn ở khu Đông và Khu Tây sắp đưa ra thị trường. Trong đó, khu vực có nguồn cung chính vẫn là khu Đông.

Thị trường đất nền vùng ven: Tương tự như loại hình nhà phố/biệt thự, do quỹ đất ngày càng hạn chế nên đất nền luôn có nhu cầu rất cao. Các dự án đất nền tại các vùng giáp ranh với TP. HCM luôn được đón nhận tích cực với tỉ lệ tiêu thụ ổn định như trước đây.
DKRA dự báo phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng,  nguồn cung trong Quý 4/2017 sẽ tiếp tục tăng song lượng tiêu thụ sẽ không có nhiều đột phá.

Qua khảo sát, xu hướng khách hàng Quý 4/2017 sẽ phân hóa theo khu vực. Khu Đông khách hàng mua đầu tư và khu Tây khách hàng mua để ở chiếm tỷ trọng lớn. Khách hàng đang ngày càng thận trọng và quan tâm đến nhiều yếu tố khi quyết định mua căn hộ như: uy tín chủ đầu tư, pháp lý dự án minh bạch rõ ràng….

 DiaOcOnline.vn


TẬP ĐOÀN ĐẤT VIỆT - VIETLAND GROUP
All rights reserved
Tầng 3, Tòa nhà 88 Tô Vĩnh Diện, phường Khương Trung, quận Thanh Xuân, tp. Hà Nội
Tel/Fax: 04 35680418 - Email: davico@davico.com.vn